안녕하세요. 오늘은 역전세로 어려움을 겪고 있는 집주인에 대한 지원이 이뤄진다는 소식 전해드립니다.
역전세로 난항을 겪는 집주인에 대한 전세보증금반환대출의 규제가 1년간 한시적으로 풀린다는 소식입니다. 이로 인해 집주인이 전세금 반환을 위해 은행권 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분 등에 대해서는 완화된 총부채원리금상환비율(DSR)·이자상환비율(RTI) 규제를 적용받게 됩니다.
금융위원회와 금융감독원은 7월 27일부터 2024년 7월 31일까지 역전세난과 관련한 전세보증금반환 목적 대출 규제를 완화키로 했다고 밝혔습니다. 정부가 발표한 하반기 경제정책방향에 포함된 것으로 집주인이 제때 전세금을 반환하지 못해 세입자의 주거 이동이 제약되는 등 부작용을 막기 위한 조치라고 밝혔습니다. 개인의 경우 DSR 40% 대신 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용되며, 임대사업자의 경우 1.25~1.5배였던 RTI 도 1.0배로 낮아집니다.
이번 대출 완화는 보증금 차액 내 지원이 원칙이며, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환 자금을 지원합니다. 대신 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환해야 합니다.
집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도 반환자금 대출을 받을 수 있습니다. 다만 이때에는 집주인은 대출 실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행되니 주의하셔야 합니다. 여기에 현재 거주주택의 전세보증금 등 자력반환 능력도 확인 대상에 들어갑니다.
지원대상은 올해 7월 3일 전 임대차 계약이 체결된 건 중 내년 7월 말까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정합니다. 주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없어야 하며, 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 해당 자금을 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리한다는 계획입니다. 반환대출 이용기간 동안에는 신규주택을 사서는 안되며, 적발될 경우 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티도 부과하여 부작용을 막습니다.
이번 대출규제 완화는 집주인이 후속 세입자보호조치를 취하는 것을 전제로 이뤄집니다. 집주인은 우선 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 합니다. 은행 또한 동 임대차계약서(특약)가 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 집행해야 합니다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재조치가 이뤄질 수 있습니다.
역전세 반환대출 규제완화 방안 내용 정리
지원대상
23.7.3일 이전 임대차 계약이 체결된 경우 중 24.7.31일까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 경우로서, 역전세로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인
* (집주인) 개인·임대사업자 (주택형태) 아파트, 연립·다세대, 주거용 오피스텔 등 포함
대출한도
(대출한도) [개인] DSR 40% 적용 제외, DTI 60%만 적용
[임대사업자] RTI 1.25(비규제)∼1.5배(규제) → 1.0배
대출금액
전세금 차액지원 원칙, 필요시 전세금 전액대출 후 차액상환
➀1년내 후속세입자 계약 시 전세보증금으로 대출금 우선상환 또는
➁해당주택으로 집주인 입주시 집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인 등
보호조치
임대인의 전세보증금 반환보증보험 가입(8월~) 또는 임대인의 반환보증보험 보증료 부담 의무화(7.27일~)
대출약정
다음과 같은 주요약정 하 대출실행 + 필요한 모니터링실시
시행시기
’23.7.27.~’24.7.31.까지 (은행권 시행(인터넷 은행 제외)
역전세 반환대출 운영절차
1. 후속세입자와 전세계약을 체결한 경우
(대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)
▶은행은 ➀대출가능 한도 및 ➁집주인이 지켜야 할 의무(세입자 보호조치 등) 등 안내
(전세 계약) 집주인 ↔ 후속 세입자
▶ 임대차 계약에 ‘세입자 보호조치 특약’ 명시(한방계약서)
(대출심사·실행) 은행 → 집주인 (금액은 기존세입자 직접 지급)
▶은행은 집주인↔후속세입자 전세계약서(세입자 보호조치 특약) 확인 후 대출 실행
▶ ➀일정기간내 반환보증 가입 ➁가입하지 않을 경우 대출회수 등 대출약정 체결
(반환보증 가입) 집주인(또는 세입자) → 보증기관
▶후속세입자 전입후 3개월 내 가입(➀세입자가입+집주인 대납(7.27), ➁집주인가입(8월∼) 모두가능)
2. 당장 후속세입자가 없는 경우
(대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)
(대출심사·실행) 은행 → 집주인
▶ 완화된 대출규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정有)
(전세 계약) 집주인 ↔ 후속 세입자
▶ 대출 실행후 1년 내 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차 계약서 체결·제출
▶ 후속 세입자의 보증금으로 대출상환(중도상환수수료無) + 근저당권 감액등기
(반환보증 가입) 집주인(또는 세입자) → 보증기관
▶ 후속세입자 전입후 3개월 내 가입(➀세입자가입+집주인 대납(7.27), ➁집주인가입(8월∼) 모두가능)
3. 집주인 본인이 입주하는 경우
(대출상담·신청) 집주인 → 은행 (DTI 60%, RTI 1.0배)
(대출심사·실행) 은행 → 집주인
▶ 완화된 대출규제 범위내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원(약정有)
(자가거주) 집주인 → 은행
▶ 대출 실행 후 1개월 내 전입신고서 제출
(모니터링) 집주인 ↔ 은행 * 최소 2년간 실거주 의무 모니터링 실시
보증 3사 특례 전세금 반환보증 보험
1. 상품개요
2. 가입 절차 및 유의사항
□ 임대인은 후속세입자와 전세계약 시 특약사항*을 ➊전세계약서에반영하여야 하고 ➋공인중개업소를 통해 계약하여야 함
* 전세계약 특약으로 ➀반환보증 가입 ➁임대인 보증료 부담의무(최초계약만 해당) 명시(특약위반 시 세입자는 ⅰ) 분쟁조정위, ⅱ) 전세금반환요구, ⅲ) 은행 통보(대출회수) 등 가능)
□ 임대인 또는 임차인은 임차인이 주택에 입주․전입신고등을
통해 대항요건을 갖춘 이후 특례보증 가입 신청 가능
□ 보증료는 임대인이 직접 보증기관 등에 납부 가능하며, 임차인이대납한 경우 임대인이 임차인에게 1개월 내 보증료 전액 지급 필요
이상으로 역전세 대출규제 완화에 대해 알아봤습니다. 세입자를 보호하고 집주인에게 원활한 보증금 반환을 할 수 있는 기회를 줄 수 있는 이번 정책은 칭찬할만할 것 같아요. 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
